Ξέφρενο ράλι τιμών στην αγορά ακινήτων – Τι θα συμβεί φέτος
Τον δικό της φρενήρη ρυθμό ακολουθεί η αγορά κατοικίας με τις τιμές πώλησης και ενοικίασης να σημειώνουν κατακόρυφη αύξηση κατά τη διάρκεια του τέταρτου τριμήνου του 2022, αποτυπώνοντας την ισχυρή οικονομική μεγέθυνση της χρονιάς που έφυγε, χωρίς να συμβαδίζουν πλέον με τις εκτιμήσεις για επιβράδυνση του ρυθμού ανάπτυξης το 2023.
Μάρκος Σκεπαστιανός
Διαβάστε παρακάτω που η… «χρυσή βίζα» μπορεί να επηρεάσει και τη Νέα Ιωνία με το Ηράκλειο Αττικής.
Αναλυτικά:
Όπως δείχνουν τα στοιχεία του δείκτη τιμών Spitogatos Property Index (SPI), που επιμελείται το ομώνυμο δίκτυο ηλεκτρονικών αγγελιών, κατά το τέταρτο τρίμηνο σημειώθηκε κατακόρυφη επιτάχυνση του ρυθμού ανόδου των τιμών.
Ειδικότερα, η μέση αύξηση των τιμών πώλησης στο Λεκανοπέδιο Αττικής άγγιξε το 9,35% σε σχέση με το αντίστοιχο περσινό διάστημα, με τη μέση ζητούμενη τιμή πώλησης να ανέρχεται πλέον σε 2.014 ευρώ/τ.μ.
Κατά το τρίτο τρίμηνο του 2022, ο ετήσιος ρυθμός ανόδου των τιμών είχε διαμορφωθεί σε 8,6%, ενώ η μέση ζητούμενη τιμή πώλησης δεν ξεπερνούσε τα 1.961 ευρώ/τ.μ.
Αντίστοιχα, σε ό,τι αφορά τα ενοίκια, η μέση ζητούμενη τιμή στο Λεκανοπέδιο Αττικής διαμορφώθηκε σε 8,5 ευρώ/τ.μ., αυξημένη κατά 7,7% σε ετήσια βάση.
Είναι χαρακτηριστικό ότι στα βόρεια και τα νότια προάστια παγιώνεται πλέον ένα ύψος της τάξης των 10-11 ευρώ/τ.μ. κατά μέσο όρο, που αποτελεί ιστορικά υψηλό επίπεδο, αν και οι πραγματικές τιμές για την πλειονότητα των προσφερόμενων ακινήτων είναι ακόμη πιο υψηλές. Αντίστοιχα, στο κέντρο της Αθήνας η μέση ζητούμενη τιμή αγγίζει πλέον τα 9,04 ευρώ/τ.μ., σημειώνοντας και αυτή ετήσια αύξηση της τάξης του 2,5%.
Στελέχη της αγοράς ακινήτων επισημαίνουν ότι, αν και οι ζητούμενες τιμές, ιδίως στα ενοίκια, καταγράφουν ανοδικές τάσεις, συναντούν «αντίσταση» από τους ενδιαφερόμενους ενοικιαστές. Εν ολίγοις, ναι μεν οι ιδιοκτήτες ζητούν περισσότερα χρήματα για τα ακίνητά τους, αλλά δεν είναι δεδομένο και ότι βρίσκουν εύκολα πρόθυμους ενοικιαστές να τα πληρώσουν.
Αυτό μεταφράζεται σε μεγαλύτερους χρόνους αναμονής, δηλαδή τα προς ενοικίαση ακίνητα παραμένουν αδιάθετα στην αγορά για περισσότερους μήνες έως ότου βρουν ενοικιαστές, κάτι που δεν συνέβαινε με την ίδια συχνότητα πριν από 12-18 μήνες, όταν οι τιμές ήταν χαμηλότερες.
Σε ό,τι αφορά τις τιμές πώλησης, δεν φαίνεται πως θα υπάρξει σύντομα κάποια αποκλιμάκωση, αν και είναι πιθανό να περιοριστεί ο ρυθμός ανόδου, τουλάχιστον κατά τους πρώτους μήνες του 2023. Όπως τονίζουν επαγγελματίες του κλάδου, η αγορά ακινήτων υπολείπεται χρονικά της υπόλοιπης οικονομίας. Ως εκ τούτου, είναι πιθανή μια επιβράδυνση του τωρινού ράλι τιμών, χωρίς όμως να είναι και δεδομένη. Αλλωστε, η ζήτηση από το εξωτερικό έχει επανέλθει δυναμικά μετά την πανδημία και οι αλλαγές στο καθεστώς χορήγησης αδειών παραμονής μέσω του προγράμματος «Χρυσή Βίζα» είναι πιθανό να δημιουργήσουν νέες πληθωριστικές πιέσεις σε επιλεγμένες περιοχές.
«Φρένο»
Υπενθυμίζεται ότι το όριο των 250.000 ευρώ για την εξασφάλιση επενδυτικής άδειας παραμονής από πολίτες τρίτων χωρών πρόκειται να διπλασιαστεί σε 500.000 ευρώ στον Κεντρικό, Βόρειο και Νότιο Τομέα της Αττικής, όπως επίσης σε Μύκονο, Σαντορίνη και στον Δήμο Θεσσαλονίκης.
Στην πράξη, οι αλλαγές αυτές αφορούν συνοικίες όπως όλο το κέντρο της Αθήνας, την Ηλιούπολη, το Γαλάτσι, του Ζωγράφου, τον Βύρωνα, τη Νέα Φιλαδέλφεια, την Αγία Παρασκευή, το Ψυχικό, τη Μεταμόρφωση, τη Νέα Ιωνία, το Ν. Ηράκλειο, το Χαλάνδρι, τα Βριλήσσια, το Μαρούσι, την Καλλιθέα, τον Αγιο Δημήτριο, τη Νέα Σμύρνη και όλες τις περιοχές της Αθηναϊκής Ριβιέρας από το ύψος της Καλλιθέας μέχρι και τη Γλυφάδα.
Οι αλλαγές αυτές θα ισχύσουν από την 1η Μαΐου ανεξαιρέτως, πλην όσων επενδυτών έχουν προβεί σε σχετικά προσύμφωνα αγοράς κατά το διάστημα των πρώτων τεσσάρων μηνών του 2023, μέχρι δηλαδή τις 30 Απριλίου. Στη συνέχεια, παρέχεται περιθώριο έως το τέλος του έτους για την υπογραφή των οριστικών συμβολαίων. Εκ των πραγμάτων, λοιπόν, οι αλλαγές αυτές αναμένεται να μετατοπίσουν τη ζήτηση για ακίνητα που να πληρούν τα κριτήρια της «Χρυσής Βίζας», επηρεάζοντας αντίστοιχα και την αγορά κατοικίας. Στην έκθεσή της για τη νομισματική πολιτική, η Τράπεζα της Ελλάδος ανέφερε πριν από μερικές εβδομάδες ότι η ελληνική αγορά κατοικίας θα καταγράψει μεγαλύτερη εξάρτηση από το εξωτερικό λόγω του αντίστοιχου περιορισμού του εγχώριου αγοραστικού ενδιαφέροντος. Αυτό θα συμβεί εξαιτίας της αύξησης των επιτοκίων και των τιμών πώλησης, αλλά και λόγω των αβεβαιοτήτων που έχει δημιουργήσει ο συνεχιζόμενος πόλεμος στην Ουκρανία.
Ήδη, οι ξένοι επενδυτές έχουν επιστρέψει ακόμα πιο δυναμικά φέτος, με αποτέλεσμα οι εισροές ξένων κεφαλαίων για αγορά ακινήτων να κινούνται σε ιστορικά υψηλό επίπεδο. Συγκεκριμένα, κατά το 9μηνο του 2022 ανήλθαν σε 1,27 δισ. ευρώ, ποσό υψηλότερο κατά 60,2% από το προηγούμενο έτος και υψηλότερο ακόμα και από εκείνο του 2019, όταν είχε διαμορφωθεί σε 1,03 δισ. ευρώ.
—————————————————————————————————-
Πού κυμαίνονται οι τιμές πώλησης κατοικιών και τα ενοίκια
Γιώργος Παπακωνσταντίνου
Με σημαντικά ποσοστά αύξησης σε τιμές πώλησης κατοικιών αλλά και σε επίπεδο ενοικίων σε Αθήνα, προάστια της πρωτεύουσας, Θεσσαλονίκη, Πειραιά, δηλαδή σε μεγάλα αστικά κέντρα, «έκλεισε» η περασμένη χρονιά, πιστοποιώντας ότι το εγχώριο real estate έχει ακόμα «καύσιμα».
Ειδικότερα, με +13,8% «έτρεξε» ο ρυθμός ανόδου των τιμών πώλησης κατοικιών σε «ακριβές» περιοχές της Αττικής στο δ’ τρίμηνο του 2022, έναντι του «τέλους» του 2021, όπως στα νότια προάστια, όπου μάλιστα η μέση τιμή ανήλθε ανά τετραγωνικό μέτρο στα 3.261 ευρώ (έναντι 2.867 ευρώ/τ.μ. στο δ’ τρίμηνο 2021). Μάλιστα, στα νότια προάστια της Αθήνας κρατούν τα πρωτεία καθώς σε αυτά καταγράφεται η υψηλότερη τιμή πώλησης κατοικιών. Το κέντρο της Αθήνας και τα προάστιά της κινούνται με μονοψήφιο ποσοστό ανόδου το οποίο όμως είναι ιδιαίτερα αυξημένο (άνω του 8%).
Αυτά σημειώνει η σχετική έρευνα της γνωστής ιστοσελίδας αγγελιών Spitogatos που καταγράφει τη χρονική εξέλιξη των τιμών στην εγχώρια αγορά ακινήτων με βάση εκατομμύρια πραγματικά δεδομένα αγγελιών. Τα στοιχεία επί της ουσίας δείχνουν την τάση της αγοράς ακινήτων και αποτυπώνουν τις προθέσεις των συναλλασόμενων. Όπως αναφέρεται σε γενικό σχόλιο για το «κλείσιμο» του 2022 και ειδικότερα για το δ’ τρίμηνο του περασμένου έτους, κατά τη διάρκεια της περιόδου Οκτωβρίου – Νοεμβρίου – Δεκεμβρίου 2022, η μέση τιμή για τα σπίτια προς πώληση ήταν υψηλότερη στα νότια προάστια της Αθήνας, με 3.261 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο και χαμηλότερη στη Φλώρινα με 579 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. Η μεγαλύτερη αύξηση σε αυτό το τρίμηνο σε σχέση με το προηγούμενο έτος, καταγράφηκε στο Νομό Πρέβεζας με +16,40%, ενώ η μεγαλύτερη μείωση στο Νομό Γρεβενών με -18,00%. Όσο για τις ενοικιάσεις, η χαμηλότερη τιμή καταγράφεται στο Κιλκίς με 3,54 ευρώ/τ.μ. και η υψηλότερη τιμή στη Χαλκιδική με 33,33 ευρώ/τ.μ.
Οι τιμές πώλησης σε Αθήνα, προάστια, Θεσσαλονίκη, Πειραιά
Αναφορικά με τη μέση τιμή προσφοράς (€/τ.μ.) στις κατοικίες για το Δ’ τρίμηνο του 2022 σε σύγκριση με το προηγούμενο έτος, στο κέντρο της Αθήνας η άνοδος έφτασε στο 8,4% (1.774 ευρώ/τ.μ.), στα Βόρεια Προάστια σε 8,8% (2.721 ευρώ/τ.μ.), στα Ανατολικά Προάστια σε +9,3% (1.800 ευρώ/τ.μ.) και στα Δυτικά σε +8% (1.580 ευρώ/τ.μ.). Στο υπόλοιπο Αττικής η άνοδος έφτασε στο 6,4% και η μέση τιμή πώλησης σε 1.773 ευρώ/τ.μ., δηλαδή σε αυτές τις περιοχές είχαμε τον μικρότερο ρυθμό ανόδου στο Λεκανοπέδιο.
Στον Πειραιά η άνοδος τιμών στο ίδιο διάστημα ανήλθε σε 10,9% (1.765 ευρώ/τ.μ.) και στα προάστια της πόλης σε 9,2% (1.433 ευρώ/τ.μ.), με τις τιμές να χαρακτηρίζονται μέσες έως σχετικά χαμηλές.
Στη Θεσσαλονίκη είχαμε εκτίναξη τιμών κατά 14,3% (1.857 ευρώ/τ.μ.) και στους περιφερειακούς δήμους της πόλης οι τιμές ενισχύθηκαν κατά 11,4% (1.362 ευρώ/τ.μ.). Συνολικά στη συμπρωτεύουσα είχαμε εντυπωσιακά ποσοστά αύξησης σε κέντρο και περιφέρεια.
Η «εικόνα» στα ενοίκια
Οσον αφορά στις τιμές ενοικίασης κατοικιών, και σε αυτή την κατηγορία «νικητής» ήταν ο Πειραιάς αναφορικά με τα μεγάλα αστικά κέντρα με άνοδο 11,9% (8,18 ευρώ/τ.μ.), με τα προάστια του μεγάλου λιμανιού να έχουν ρυθμό αύξησης +11% (7,14 ευρώ/τ.μ.).
Στην Αθήνα, στο κέντρο η θετική μεταβολή ήταν μικρή, στο +2,5% (9,04 ευρώ/τ.μ.). Η υψηλότερη τιμή καταγράφεται όπως είναι αναμενόμενο στα νότια προάστια, όπου το μέσο ενοίκιο είναι στα 10,86 ευρώ ανά τ.μ. (+5,2% έναντι του δ’ τρίμηνου του 2021) και ακολουθούν τα βόρεια προάστια με μέση τιμή στα 10 ευρώ ανά τ.μ. και αύξηση κατά 4,2% έναντι του 2021. Σε σχέση όμως με τα ποσοστά ανόδου, στα Ανατολικά προάστια αυτός κινήθηκε με +9,3% (7,5 ευρώ/τ.μ.) και στα Δυτικά με +5,3% (7,37 ευρώ/τ.μ.). Στο υπόλοιπο Αττικής τα ενοίκια στο δ’ τρίμηνο 2022 ενισχύθηκαν έναντι του δ’ τριμήνου 2021 κατά 12,2%, στα 8,1 ευρώ/τ.μ. κατά μέσο όρο.
Στη Θεσσαλονίκη η άνοδος των ενοικίων έφτασε στο 4,1% στην πόλη (7,68 ευρώ/τ.μ.) και στο 4,4% στην περιφέρεια (5,88 ευρώ/τ.μ.) αλλά στο +17,9% στο υπόλοιπο νομού (3,75 ευρώ/τ.μ.).
Τι συμβαίνει στην υπόλοιπη Ελλάδα
Αφήνοντας στην άκρη την Αττική και την Θεσσαλονίκη, στην υπόλοιπη Ελλάδα, όσον αφορά στις τιμές πώλησης κατοικιών στο εξεταζόμενο χρονικό διάστημα, στη Χαλκιδική καταγράφηκε άνοδος 11,8% (1.957 ευρώ/τ.μ.), στα Χανιά +12,5% (1.973 ευρώ/τ.μ.), στο Ρέθυμνο +10,5% (1.579 ευρώ/τ.μ.), στην Πρέβεζα (+16,4% (1.455 ευρώ/τ.μ.), στα Δωδεκάνησα +3,6% (1.583 ευρώ/τ.μ.), στο Ηράκλειο +4,5% (1.375 ευρώ/τ.μ.), στον Έβρο +5,4%, στην Άρτα +14%, στην Αργολίδα +6,4%, στην Αχαΐα +7,2%, στην Κεφαλονιά +7,6% (άνω των 2.000 ευρώ/τ.μ. η μέση τιμή), στις Κυκλάδες +7,6% (3.000 ευρώ/τ.μ.), στη Λευκάδα +7,5%, στη Μεσσηνία +5,9% κ.α.
Στα ενοίκια, στη Χαλκιδική ανέβηκαν κατά 11,1% στα 33,33 ευρώ/τ.μ., στα Χανιά ενισχύθηκαν κατά 13% (στα 8 ευρώ/τ.μ.), στα Δωδεκάνησα κατά 8,8%, στο Ηράκλειο κατά 9,1%, στα Ιωάννινα κατά 2,3%, στο Λασίθι κατά 20%, στην Κέρκυρα κατά 6,3%, στα νησιά Αργοσαρωνικού κατά 9,6%, ενώ στις Κυκλάδες υποχώρησαν κατά 23% (10,79 ευρώ/τ.μ.).
